„Jak stojí a leží“ aneb prodej úhrnkem

14.02.2024
Autor fotografie: cottonbro studio
Autor fotografie: cottonbro studio

"Prodám to auto jak stojí a leží, a kupující nebude moci namítat, že je vadné." Ale je to tak ve skutečnosti?

Je rozšířeným mýtem, že při prodeji věci "jak stojí a leží" je vyloučena odpovědnost prodávajícího za vady. Ale není tomu vždycky tak.

Předmět převodu lze určit různými způsoby, a to:

  • individuálně – vymezení podle konkrétních nezaměnitelných znaků (př. nemovitost, auto, domácí zvíře);
  • druhově (genericky) – vymezení podle množství, míry, váhy, jakosti (př. suroviny, dobytek);
  • hromadně – vymezení souboru jednotlivých věcí náležejících téže osobě, považovaný za jeden předmět a jako takový nesoucí společné označení (př. obchodní závod);
  • úhrnkem, tj. jak stojí a leží – vymezení za použití jiných údajů, nejčastěji specifikací místa, kde se věci nalézají (např. vybavení provozovny, skladu, bytu apod.).

Dle obecného pravidla je prodávající povinen plnit řádně a včas. Plnit řádně znamená poskytnout nabyvateli plnění bez vad, s vlastnostmi vymíněnými či obvyklými tak, aby bylo možné použít předmět plnění podle smlouvy, a je-li stranám znám, i podle účelu smlouvy. Je-li prodaná věc vadná, má kupující práva z vadného plnění: dle povahy a závažnosti vady může žádat odstranění vady (opravu či doplnění toho, co chybí), slevu z kupní ceny nebo může odstoupit od kupní smlouvy.

V případě prodeje věci "jak stojí a leží" však lze odpovědnost prodávajícího za vady vyloučit. Podle § 1918 věty první o.z.: Přenechá-li se věc jak stojí a leží (úhrnkem), jdou její vady k tíži nabyvatele. Nicméně toto ustanovení lze použít jen pro věci určené úhrnně (bez ohledu na jejich jakost, množství nebo váhu), tedy nikoli pro věci určené individuálně. Na věci určené jejich konkrétními vlastnostmi, např. kniha, jízdní kolo, obraz, se tedy možnost prodeje úhrnkem nevztahuje.

Pozor: Často se stává, že lidé chtějí prodat nemovitost nebo ojeté vozidlo, o kterých vědí, že mají spoustu zjevných vad a pravděpodobně bude mít i mnoho skrytých vad. Proto trvají na sjednání doložky v kupní smlouvě, dle které nemovitost či vozidlo "prodávají tak, jak stojí a leží". Nabývají totiž dojmu, že takto kupující přijímá věc do svého vlastnictví se všemi vadami zjevnými i skrytými bez práv z vadného plnění (tedy bez práva vady "reklamovat"). To je však omyl! Nemovitost i vozidlo jsou totiž věci určené individuálně. Odpovědnost prodávajícího za vady tedy není vyloučena.

Nicméně odpovědnost za vady individuálně určené věci lze vyloučit jiným způsobem. Dle § 1916 odst. 2 o.z. se kupující může svým písemným prohlášením vzdát práv z vadného plnění, a to i předem (předtím, než mu taková práva vzniknou – typicky předtím, než se vada vyskytne). Kupující se může vzdát práv z vad i poté, co mu vzniknou (po výskytu vady).

Výjimky: v některých případech zákon vylučuje možnost vzdát se práv z vadného plnění, a to:

  • ve spotřebitelských smlouvách: spotřebitel se nemůže platně vzdát svého práva z vadného plnění;
  • jedná-li prodávající ve zlém úmyslu, tedy pokud vadu lstivě zastře nebo kupujícího výslovně ujistí, že věc takovou vadu nemá nebo že je vůbec bez vad. Takové jednání je nepoctivé, proto nepožívá právní ochrany.

Aktuální judikatura: Dosavadní judikatura je velmi striktní v tom smyslu, že pokud strany převádí věc určenou individuálně a ve smlouvě odkáží na převod "jak stojí a leží", je taková doložka zcela bezpředmětná (rozsudky Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 1430/2010, 25 Cdo 1741/98). Smlouvy je třeba vykládat tak, aby odpovídaly úmyslu stran. Pokud jste tedy uzavřeli kupní smlouvu s doložkou "jak stojí a leží", a nejste si jisti, zda je tímto odpovědnost prodávajícího za vady vyloučena, doporučujeme Vám obrátit se na kvalifikovaného profesionála.