Jak správně vymezit jednotku dle občanského zákoníku a zákona o vlastnictví bytů?

30.10.2023

Převádíte byt? Jeho správné vymezení ve smlouvě je klíčové a chyby jsou drahé: chybné vymezení jednotky vede k zamítnutí návrhu na vklad a "propadnutí" správního poplatku 2.000,- Kč (v r. 2023). Správní poplatek je totiž vázán na konkrétní řízení. Zároveň se celý proces převodu zpomalí a zkomplikuje. Jak tedy byt ve smlouvě správně definovat? Vzory pro definici jednotky naleznete níže.

Klíčové je, zda je byt vymezený dle zákona o vlastnictví bytů, nebo dle občanského zákoníku. Jak to zjistíte?

Tuto informaci zjistíte z LV (listu vlastnictví), na kterém je příslušná jednotka zapsána, příp. i nahlédnutím do veřejně přístupné aplikace "Nahlížení do katastru nemovitostí": https://nahlizenidokn.cuzk.cz/ 

Jednotka vymezená podle zákona o vlastnictví bytů

Nově se již jednotky vymezují dle občanského zákoníku. Stále však existuje spousta jednotek vymezených "po staru" dle zákona o vlastnictví bytů.

Vzorová formulace pro převod jednotky dle zákona o vlastnictví bytů:

"jednotka č. [… (č. p./č. jednotky)], vymezená podle zákona o vlastnictví bytů, způsob využití [byt / jiný nebytový prostor], umístěná v [… nadzemním podlaží] v budově č. p. […] postavené na pozemku parc. č. [...], zapsána na LV č. […] pro k. ú. […], obec […];

přičemž k této jednotce přísluší spoluvlastnický podíl o velikosti id. […] na společných částech budovy č. p. […], bytový dům, stojící na pozemku parc. č. […] v k. ú. […], obec […];

a podíl ve výši id. […] na pozemku parc. č. […], zastavěná plocha a nádvoří, zapsaném na LV č. […] pro k. ú. […], obec […]"

Vymezení jednotky podle zákona o vlastnictví bytů musí obsahovat:

  • označení pozemku, na němž je postavena budova, číslo popisné budovy, katastrální území, obec a příp. část obce;
  • číslo a druh jednotky (bytová / nebytová);
  • doporučujeme uvést i umístění jednotky v budově (podlaží),
  • velikost spoluvlastnického podílu na společných částech budovy,
  • obvykle je převáděn i pozemek pod budovou – je třeba tento pozemek specifikovat a uvést velikost podílu na tomto pozemku.

Zákon o vlastnictví bytů (ZVB) obsahuje konstrukci tří vlastnických objektů, a to:

1. "jednotky",

2. "spoluvlastnického podílu na společných částech domu" a

3. "spoluvlastnického podílu na pozemku".

Jednotka a spoluvlastnický podíl na společných částech domu jsou nerozlučně propojeny: spoluvlastnický podíl na společných částech domu přechází na nabyvatele jednotky dle ZVB automaticky.

Spoluvlastnický podíl na pozemku je relativně samostatný: jde o pozemek zastavěný domem s jednotkami, či zahrnutý do prohlášení vlastníka jako pozemek související. Musí být s vlastnictvím jednotky výslovně převeden – to znamená, že zapomenete-li na něj ve smlouvě, katastr ho nabyvateli nepřepíše. Naopak jednotka a spoluvlastnický podíl na společných částech domu jsou v akcesorickém vztahu, když právní jednání lze vždy provádět pouze společně vůči nim oběma.

Tip: Kupujete-li byt vymezený dle ZVB, zkontrolujte si dokument zvaný Prohlášení vlastníka. Z něj zjistíte, zda k převáděné jednotce náleží např. sklepní kóje, která bude patřit jen Vám. ZVB rozlišuje společné části domu na "absolutně společné" a "relativně společné": absolutně společné části mohou užívat všichni vlastníci, zatímco relativně společné jsou věcněprávně spojeny jen s určitou jednotkou. Relativně společné části však nelze zjistit ze zápisu v katastru nemovitostí – informaci získáte z Prohlášení vlastníka.

Jednotka vymezená podle občanského zákoníku

Formulace jednotky vymezené dle občanského zákoníku (OZ) je jednodušší.

Vzorová formulace pro převod jednotky dle občanského zákoníku:

  • "jednotka č. […], způsob využití byt, vymezená v pozemku parc. č. […], jehož součástí je budova s č.p. […], součástí jednotky je spoluvlastnický podíl o velikosti id. […/…] na společných částech pozemku parc. č. […], zapsaného na LV č. […] pro k. ú. […], obec […], část obce […]"

Z hlediska podmínek katastrálního zákona by postačila níže uvedená kratší formulace:

  • "jednotka č. […], vymezená v pozemku parc. č. […], v k. ú. […]"

Lze však doporučit první, delší formulaci.

Na rozdíl od vymezení dle ZVB, občanský zákoník situaci zjednodušuje a rozeznává jen jediný objekt, do kterého jsou všechny dřívější 3 samostatné objekty sloučeny. To je důsledek superficiální zásady, dle které dům a jednotky v něm jsou zásadně součástí pozemku (nebo práva stavby).

Vymezení jednotky podle občanského zákoníku musí obsahovat:

  • číslo jednotky,
  • označení nemovité věci, v níž je jednotka vymezena: zpravidla pozemek, případně budova (pokud budova není součástí pozemku ani práva stavby), nebo právo stavby. U pozemku je třeba uvést alespoň parcelní číslo a katastrální území (pokud by šlo o stavební parcelu, je třeba uvést i tento údaj, jinak se má za to, že jde o parcelu pozemkovou). U budovy číslo popisné, p. č. pozemku a k. ú. U práva stavby p.č. pozemku k němuž je zřízeno a k. ú.

Jedná-li se o rozestavěnou jednotku, jejímu převodu to nebrání, údaj o rozestavěnosti je však třeba ve smlouvě též uvést.

Závěrem lze doporučit kontaktovat v případě pochybností o vymezení jednotky kvalifikovaného advokáta. Vyhnete se tak riziku zamítnutí návrhu na vklad kvůli špatně vymezené jednotce, nebo např. riziku, že zapomenete převést část pozemku pod budovou.