Můžou Vám ukrást nemovitost? Jak se můžete bránit?

17.03.2023

Jak známo, "ukrást" někomu pozemek, byt nebo budovu není tak jednoduché, jako ukrást peněženku. Co když je však vlastník násilím přinucen k podpisu darovací smlouvy? Nebo mu dá někdo "podepsat jen nějaký papír" a dojde k převodu nemovitosti? Lze se proti tomu bránit – a jak?

Vlastnické právo k nemovité věci (tedy pozemku, jednotce, budově, která není součástí pozemku aj.) se převádí zápisem vlastnického práva do katastru nemovitosti. Chcete-li dosáhnout převodu vlastnického práva, je třeba

  1. uzavřít smlouvu (kupní, darovací, směnnou) a nechat na ní úředně ověřit podpisy;
  2. vyplnit a podat návrh příslušnému katastrálnímu úřadu na zahájení řízení o povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí; k návrhu je třeba přiložit vkladovou listinu – tedy originál smlouvy s úředně ověřenými podpisy.

Návrh se podává na stanoveném formuláři. Vkladové listiny naopak mohou mít libovolný formát, splňují-li základní (formální) náležitosti a jejich obsah odůvodňuje navrhovaný vklad. Také je třeba zaplatit správní poplatek (2.000 Kč). Navrhovatelem může být kterýkoli z účastníků řízení – tedy ten, komu právo zaniká (převodce) i ten, komu právo vzniká (nabyvatel), případně oba.

Může se vůbec stát, aby byla nemovitost převedena bez vědomí vlastníka nebo proti jeho vůli?

Jak naznačujeme v úvodu, bohužel to lze. Jak toho může zloděj – říkejme mu "zlý nabyvatel" – dosáhnout? Třeba takto:

  • Zlý nabyvatel zfalšuje podpis a úřední ověření podpisu vlastníka na plné moci, kterou sám sebe zmocní k převodu nemovitosti, který následně provede;
  • Zlý nabyvatel zfalšuje podpis a úřední ověření podpisu vlastníka na darovací či jiné smlouvě, na jejímž základě se následně nemovitost převede;
  • Zlý nabyvatel vlastníka ujistí, že podepisuje jiný dokument, než smlouvu o převodu nemovitosti;
  • Zlý nabyvatel přinutí vlastníka k uzavření smlouvy hrozbou násilí či jinou výhrůžkou.

Jak se může vlastník bránit?

Jakmile (původní) vlastník zjistí, že jeho nemovitost byla přepsána na někoho jiného, a to v rozporu s hmotným právem – tedy na základě neplatné smlouvy, příp. smlouvy, kterou sám nikdy neuzavřel – je třeba, aby ihned reagoval. Nejpozději do 1 měsíce ode dne, kdy tuto skutečnost zjistí, musí podat žádost katastrálnímu úřadu o zápis poznámky spornosti.

Následně je třeba, aby podal žalobu na určení svého vlastnického práva k nemovitosti, a to do 2 měsíců od žádosti o zápis poznámky spornosti. Vyhoví-li soud žalobě, katastrální úřad vymaže sporný zápis a všechny navazující zápisy. V katastru nemovitostí tedy bude opět zapsáno vlastnické právo původního vlastníka.

V mezidobí mohl zlý nabyvatel převést nemovitost na další nabyvatele, kteří jej považovali za skutečného vlastníka, tedy byli v dobré víře v jeho oprávnění převést na ně věc (tzv. dobrověrní nabyvatelé). I v případě, že zlý nabyvatel nemovitost takto zcizil, působí včas zapsaná poznámka spornosti i proti dobrověrným nabyvatelům. Zájem na ochraně původního vlastníka má totiž přednost před ochranou jejich vlastnického práva.

V případě, že původní vlastník nebyl o zápisu vlastnického práva zlého nabyvatele řádně vyrozuměn, může podat žádost o zápis poznámky spornosti až do 3 let od provedení zápisu práva zlého nabyvatele. Vždy je však třeba, aby dodržel subjektivní lhůtu 1 měsíce ode dne, kdy se o zápisu dozvěděl. Po uplynutí třech let už má původní vlastník bohužel smůlu.

Co když původní vlastník zmešká lhůtu 1 měsíce pro poznámku spornosti?

Co se stane v případě, že původní vlastník poté, co zjistí, že nemovitost byla neoprávněně přepsána na někoho jiného, s řešením situace otálí? Nepodaří-li se mu požádat o zápis poznámky spornosti v subjektivní lhůtě 1 měsíce, může katastrální úřad poznámku spornosti přesto zapsat, nicméně poznámka spornosti bude působit jen vůči tomu, kdo dosáhl zápisu, aniž by byl v dobré víře. Např. pokud by se zlý nabyvatel dohodl se svými kumpány, že postupně převedou "ukradenou" nemovitost mezi sebou, bude poznámka spornosti působit i proti kumpánům, byť byla zapsána po uplynutí 1 měsíce ode dne, kdy se o sporném zápisu původní vlastník dozvěděl.

Na závěr pár tipů:

Vlastníkům nemovitých věcí lze doporučit, aby si nechali zřídit Hlídacího psa katastru nemovitostí. Jde o Službu sledování změn, která vlastníka upozorní (datovou schránkou, SMS, emailem), pokud dochází u sledované nemovitosti ke změně v katastru nemovitostí, a to:

  • zaplombování: vyznačení upozornění, že právní vztahy jsou dotčeny změnou;
  • provedení vkladu, záznamu, zápisu poznámky.

Pokud se chystáte nabýt (př. koupit) nemovitost, ohlídejte si, jak dlouho ji vlastní prodávající. Pokud ji vlastní po dobu kratší 3 let, je zde možnost, že nemovitost byla přepsána bez právního důvodu či na základě neplatné smlouvy. V takovém případě se původní vlastník může ozvat, nechat zapsat poznámku spornosti, podat určovací žalobu, a pokud by mu soud vyhověl, Vaše čerstvě zapsané vlastnické právo k nemovitosti by bylo "vymazáno".

Pokud jste zjistili, že je u Vaší nemovitosti v katastru zapsán jiný vlastník nebo že stav v katastru neodpovídá realitě, obraťte se co nejdříve na odborníka z řad advokátů.