Vyúčtování záloh na služby

15.11.2023

Aneb: práva a povinnosti vlastníka jednotky, nájemce, pronajímatele a SVJ 

Co když SVJ neposkytne vlastníku jednotky vyúčtování záloh na služby? Co když pronajímatel neposkytne nájemci vyúčtování záloh na služby? A jaké jsou následky opožděného nebo nesprávného vyúčtování záloh?  

O kterých "službách" je řeč? Jedná se zejména o:

  • dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody,
  • dodávku vody a odvádění odpadních vod,
  • provoz výtahu,
  • osvětlení společných prostor v domě,
  • úklid společných prostor v domě,
  • odvoz odpadních vod a čištění jímek,
  • umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu,
  • provoz a čištění komínů a
  • odvoz komunálního odpadu.

Souhrnně jde o tedy o zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu, které jedna strana zajišťuje pro druhou. Kdo byt užívá, je příjemcem služeb. Kdo poskytuje (nebo lépe zajišťuje) příjemci tyto služby, je poskytovatelem. Pokud byt užívá vlastník jednotky, je poskytovatelem služeb SVJ (společenství vlastníků jednotek). Pokud byt užívá nájemce, je poskytovatelem služeb pronajímatel či vlastník jednotky. Samozřejmě dodávky služeb za pomoci třetích osob (dodavatelů energií, údržby výtahů, úklidu).

Vlastník jednotky, případně nájemce, kteří byt užívají, mají povinnost poskytovateli hradit zálohy. Výši záloh si sjednají, příp. o ní rozhodne SVJ. Pokud by se v průběhu roku změnila cena některé služby, může poskytovatel jednostranně změnit výši zálohy na ni – zálohu v nové výši smí požadovat (nejdříve od prvního dne měsíce následujícího po doručení písemného oznámení nové výše zálohy).

Vyúčtování záloh

Poskytovatel služeb (tedy SVJ vůči vlastníku jednotky, či vlastník jednotky či pronajímatel vůči nájemci) má povinnost vyúčtovat příjemci skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby. Ve vyúčtování musí uvést

  • skutečnou výši nákladů na služby členěnou dle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, a
  • celkovou výši přijatých měsíčních záloh za služby,

a to tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování. Služby, které jsou hrazené paušální platbou, se nevyúčtovávají (typicky např. platba za internet, ale může jít i o paušální částku za všechny poskytované služby, dohodnou-li se tak příjemce s poskytovatelem).

Vyúčtování musí učinit a doručit příjemci služeb ve lhůtě 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Zúčtovací období je nejvýše dvanáctiměsíční a jeho počátek určí poskytovatel služeb – typicky je to jeden rok.

Co když se změní počet osob žijících v bytě? Příjemce má v takovém případě oznamovací povinnost vůči poskytovateli. Změnu počtu osob musí příjemce oznámit poskytovateli písemně a bez zbytečného odkladu (v řádu dní). Počet osob je totiž důležitý pro rozúčtování úhrad za služby.

Námitky proti vyúčtování záloh

Co když se příjemci služeb na vyúčtování něco nezdá? Má možnost zkontrolovat podklady pro vyúčtování? Ano, tuto možnost má příjemce služeb ze zákona (dle § 8 zák. č. 67/2013 Sb.). Do 30 dnů od doručení vyúčtování může příjemce služeb písemně požádat poskytovatele mu doložil náklady na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování podle tohoto zákona a aby mu umožnil pořízení kopie podkladů. Poskytovatel musí této žádosti vyhovět do 30 dnů od jejího doručení. Pořízení kopií podkladů bude na náklad žadatele.

Jak má příjemce služeb postupovat, pokud najde ve vyúčtování nesprávnosti? Příjemce služeb je oprávněn podat proti vyúčtování námitky. Musí tak učinit ve lhůtě 30 dnů od doručení vyúčtování, popřípadě doložení podkladů pro vyúčtování (výše). Námitky podává poskytovateli služeb, který je musí vyřídit do 30 dní od jejich předložení – musí se s nimi tedy vypořádat tak, že je přezkoumá a buďto jim přisvědčí a vyúčtování opraví, nebo je s odůvodněním odmítne.

Pokud námitky nepodá, platí, že s vyúčtováním souhlasí (a to jak s jeho způsobem, tak i obsahem).

Pokuta z prodlení

Zákon stanovuje poměrně přísný následek neplnění vzájemných povinností mezi poskytovatelem a příjemcem. Nesplní-li jedna strana svoji zákonnou povinnost vůči druhé straně, vzniká jí povinnost platit druhé straně pokutu z prodlení. Např. pokud příjemce služeb neoznámí poskytovateli změnu počtu osob žijících v bytě. Nebo pokud poskytovatel služeb nedoručí včas vyúčtování záloh příjemci, případně neumožní příjemci nahlížet do podkladů pro vyúčtování. Nebo se poskytovatel včas nevypořádá s námitkami proti vyúčtování zálohy.

Jak je tato pokuta vysoká? Ze zákona činí tato pokuta 50 Kč za každý započatý den prodlení (lze si ujednat nižší sazbu, příp. o ní může rozhodnout SVJ). Prodlení se tedy může prodražit.

Příklad z praxe: V praxi dochází k následující situaci. Nájemce a pronajímatel (vlastník jednotky) se rozejdou ve zlém. Nájemce se odstěhuje a přestanou spolu komunikovat. Pronajímatel neposkytne nájemci vyúčtování záloh za poslední rok. Bez ohledu na to, zda by nájemci měl vracet přeplatek, nebo by po něm mohl chtít nedoplatek (i kdyby tyto částky byly velmi nízké), porušil tímto pronajímatel svoji povinnost. Nájemce tedy může po pronajímateli žádat zaplacení pokuty z prodlení. Za půl roku prodlení s dodáním vyúčtování se taková pokuta vyšplhá na 9 000 Kč.

Stejně může např. SVJ pokutovat vlastníka jednotky, který neoznámil bez zbytečného odkladu, že se změnil počet osob žijících v bytě.

Judikatura: Pokud příjemce poskytovateli včas písemně neoznámí změnu počtu osob žijících v bytě, znamená to, že poskytovatel není povinen příjemci vyúčtovat zálohy na služby? Nikoli. Tuto otázku řešil Nejvyšší soud (NS 26 Cdo 2088/2022 ze dne 19. 4. 2023) a dospěl k tomuto názoru:

Povinnost včas vyúčtovat stanovené zálohy na služby není podmíněna splněním povinností, které zákon č. 67/2013 Sb. naopak ukládá příjemci služeb (písemné oznámení změny počtu osob v bytě). Není-li však vyúčtování řádné, protože započítalo chybný počet osob rozhodných pro vyúčtování služeb, nevznikne poskytovateli služeb povinnost zaplatit pokutu z prodlení dle § 13 zákona č. 67/2013 Sb. – nesprávnost vyúčtování totiž zavinil příjemce služeb.

Pokud máte pochybnosti ohledně práv a povinností příjemce a poskytovatele služeb, doporučujeme Vám kontaktovat kvalifikovaného advokáta.